Ed. 2026 · L'analisi immobiliare di chi compra · Milano
«A Milan quell che no se pò fa incoeu sel se fa doman» · A Milano quello che non si può fare oggi si fa domani
Quella casa che vorresti comprare a Milano.
Il prezzo reale di una casa non te lo dice un annuncio o un agente immobiliare.
Noi lo ricostruiamo: seguiamo gli stessi immobili nel tempo, i ribassi e le case simili in vendita in 88 quartieri di Milano, perché tu decida con tutti i numeri davanti.
L'analisi la paghi tu, non il venditore. Per questo può dirti di non comprare.
Analisi immobiliare dalla parte di chi compra.
€4,90 la prima verifica · niente abbonamenti · senza pubblicità di agenzie
790 ribassi negli ultimi 7 giorni
Un ribasso dice che il venditore si sta muovendo. Il colore dice se, anche dopo il taglio, il prezzo resta sopra o sotto le altre case del quartiere.
Quadrilocale di 110 m²
−32%
sotto la mediana di Guastalla
Via Alfonso Lamarmora
€ 750.000
€ 6818/m²
Trilocale di 100 m²
+12%
sopra la mediana di Buenos Aires - Porta Venezia - Porta Monforte
Via Enrico Noé
€ 780.000
€ 7800/m²
Bilocale di 70 m²
+34%
sopra la mediana di Porta Romana
Via Orti
€ 698.000
€ 9971/m²
Trilocale di 120 m²
−36%
sotto la mediana di Pagano
Via Francesco Ferrucci
€ 699.000
€ 5825/m²
Trilocale di 91 m²
−28%
sotto la mediana di Guastalla
Viale Monte Nero
€ 649.000
€ 7132/m²
Appartamento di 5 locali, 116 m²
−26%
sotto la mediana di Giardini Porta Venezia
Piazza della Repubblica
€ 699.000
€ 6026/m²
Tavola I · Mercato Milano · MMXXVI
Il prezzo reale di Milano, quartiere per quartiere
Click una zona per prezzo mediano al m², ribassi recenti e tempo medio sul mercato
Pianta numerica della Regia città di Milano — Giuseppe Pezze, MDCCCLVI
Compri o vendi?
La heatmap qui sopra è la pagina dove ogni giorno chi cerca casa a Milano controlla prezzi e quartieri prima di firmare. Da qui scegli il tuo lato del tavolo.
88 quartieri ufficiali · prezzi €/m² · annunci attivi · qualità aria
Compratore
Tessa è la nostra AI immobiliare. Le passi i dati della casa che ti interessa e ti dice se è un buon affare o nasconde rischi — confrontando prezzo, documenti e zona con quello che succede davvero nel mercato di Milano oggi.
€4,90 · una tantum · niente abbonamento
Venditore
Quando pubblichi il tuo annuncio su AI Immobili, il nostro motore lo analizza a favore di chi compra: prezzo richiesto vs prezzi reali della zona, comparabili, tempo medio sul mercato. Se sei in linea, i compratori che ti contattano sono già convinti del numero. Se sei sopra la media, foto e descrizione sono lo spazio dove racconti il valore aggiunto — finiture, posizione, vista. Il motore vede i numeri della zona, non vede la tua casa.
Solo Milano · pubblicazione base gratuita · niente promesse di vendita rapida
Cosa restituisce un'analisi
Tessa legge l'annuncio, la visura, la planimetria, la perizia. Ti tira fuori i tre o quattro punti che valgono davvero il prezzo della casa: prezzo richiesto vs mercato comparabile, conformità catastale, vincoli legali, costi non dichiarati.
Qui a destra un esempio di analisi su un immobile a Milano. Il report completo include 11 voci.
Perché non ChatGPT
ChatGPT è eccellente per spiegazioni e bozze. Per analizzare la casa che stai per comprare, no: non ha i dati di mercato. Stessa domanda, due risposte molto diverse.
ChatGPT, Gemini, Claude generico
«Sarpi è una zona semicentrale di Milano, i prezzi tipici variano tra €5.000 e €7.000/m². La classe G richiede importanti lavori di efficientamento, indicativamente €25.000-50.000.»
Plausibile, generico, non azionabile. Dati statici di 12 mesi fa, nessun confronto reale con il mercato.
Tessa
«Prezzo mediano in Sarpi (609 annunci attivi): €6908/m². Il tuo €4970/m² è -28% sotto: indaga (verifica abusi, esposizione, piano). Riqualificazione G→B: €38.500-44.200 (cappotto interno €145/m² × 75 m² + caldaia condensazione + 6 finestre).»
Numeri precisi, dati live, costi tarati per il quartiere reale.
La differenza è nei dati a cui è connessa
Cap. 03 · Prezzo
Un tecnico per la due diligence costa €300–500. Una difformità scoperta dopo il rogito ne costa migliaia. Una verifica AI: €4,90.
Prima verifica
€4,90
Dalla seconda
€3,90
Pagamento una tantum. Nessun abbonamento.
1 analisi completa di un immobile
Dopo il primo acquisto la dashboard resta sbloccata a vita. Ogni verifica successiva €3,90. Niente abbonamenti, niente rinnovi automatici.
Cap. 04 · Domande frequenti
Le risposte alle domande che ci arrivano più spesso. Per il resto c'è l'Academy e il supporto diretto.
In sintesi
Inserisci i dati dell'immobile (indirizzo, prezzo richiesto, metratura, caratteristiche, eventuali problematiche note). L'AI confronta il prezzo con i valori OMI ufficiali e con gli annunci comparabili di zona, verifica la conformità urbanistica e le altezze interne, stima i costi di ristrutturazione, calcola il rendimento se è un investimento e produce un verdetto chiaro.
Nota dell'editore
Difformità catastali e urbanistiche spesso emergono solo dopo il rogito, quando non puoi più trattare. Per €4,90 hai l'analisi tecnica completa e la cartella legale: documenti da chiedere al venditore, clausole sospensive per il preliminare, domande per il notaio e simulazione completa di tasse e spese d'atto. Un tecnico per la stessa verifica costa €300–500.
