Ed. 2026 · Analisi immobiliare AI per Milano
«La gotta, l’è el maa di sciori» · La gotta è la malattia dei signori
Tavola I · Mercato Milano · MMXXVI
I prezzi che gli annunci non ti dicono
Click una zona per prezzo, ribassi, tempo medio sul mercato
Pianta numerica della Regia città di Milano — Giuseppe Pezze, MDCCCLVI
Compri o vendi?
La heatmap qui sopra è la pagina dove ogni giorno chi cerca casa a Milano controlla prezzi e quartieri prima di firmare. Da qui scegli il tuo lato del tavolo.
88 quartieri ufficiali · prezzi €/m² · annunci attivi · qualità aria
Compratore
Tessa è la nostra AI immobiliare. Le passi i dati della casa che ti interessa e ti dice in 60 secondi se è un buon affare o nasconde rischi — confrontando prezzo, documenti e zona con quello che succede davvero nel mercato di Milano oggi.
€4,90 · una tantum · niente abbonamento
Venditore
Tu carichi foto e quattro dati. Tessa scrive titolo e descrizione, e ti suggerisce un prezzo coerente con quello delle case già in vendita nella tua zona. Il tuo annuncio finisce nella stessa pagina dove chi cerca casa a Milano controlla i prezzi prima di scegliere — non in mezzo al pubblico generico di Subito.
Gratuito · primi 30 iscritti = Premium gratis al lancio
Cosa restituisce un'analisi
Tessa legge l'annuncio, la visura, la planimetria, la perizia. Ti tira fuori i tre o quattro punti che valgono davvero il prezzo della casa: prezzo richiesto vs mercato comparabile, conformità catastale, vincoli legali, costi non dichiarati.
Qui a destra l'estratto reale di un'analisi su un immobile a Milano. Il report completo arriva in 60 secondi ed include 11 voci.
Perché non ChatGPT
ChatGPT è eccellente per spiegazioni e bozze. Per analizzare la casa che stai per comprare, no: non ha i dati di mercato. Stessa domanda, due risposte molto diverse.
ChatGPT, Gemini, Claude generico
«Sarpi è una zona semicentrale di Milano, i prezzi tipici variano tra €5.000 e €7.000/m². La classe G richiede importanti lavori di efficientamento, indicativamente €25.000-50.000.»
Plausibile, generico, non azionabile. Dati statici di 12 mesi fa, nessun confronto reale con il mercato.
Tessa
«Prezzo medio in Sarpi (47 annunci attivi): €6.890/m². Il tuo €4.940/m² è -28% sotto: indaga (verifica abusi, esposizione, piano). Riqualificazione G→B: €38.500-44.200 (cappotto interno €145/m² × 75 m² + caldaia condensazione + 6 finestre).»
Numeri precisi, dati live, costi tarati per il quartiere reale.
La differenza è nei dati a cui è connessa
Cap. 01 · Come funziona
Inserisci i dati dell’immobile che vuoi comprare. L’AI confronta con il mercato, verifica la conformità catastale e stima i costi reali dell’investimento.
Analizza un immobilePrezzo, superficie, indirizzo, stato dell'immobile. Aggiungi altezze interne, classe energetica e pertinenze per un'analisi più precisa.
Hai notato crepe, assenza di riscaldamento, parti comuni irregolari? Scrivilo nel campo dedicato. Più dettagli dai, più l'AI trova.
In 60 secondi: prezzo vs mercato, conformità urbanistica, altezze a norma, stima ristrutturazione, detrazioni fiscali applicabili, rendimento investimento.
Ricevi un verdetto chiaro (consigliato · con riserve · sconsigliato), la lista dei prossimi passi prioritari e il report PDF da portare al tuo tecnico.
Spotlight · La nostra città-laboratorio
Per la nostra città-laboratorio aggiorniamo i prezzi al m² ogni notte e usiamo i confini ufficiali NIL del Comune. Se stai comprando casa qui, ottieni dati di mercato in tempo reale e un'analisi più precisa.
Roma, Torino, Napoli e le altre città arriveranno con la stessa profondità. Per ora il backend funziona già ovunque: carichi una visura e analizzi anche fuori Milano.
Annunci tracciati
13.281
Aggiornati ogni notte dai principali portali
Quartieri attivi
80
Con prezzo medio €/m² calcolato
NIL ufficiali
88
Mappati con confini Comune Milano
Frequenza
ogni notte
Rilevamento automatico continuo
Cap. 03 · Prezzo
Un tecnico per la due diligence costa €300–500. Una difformità scoperta dopo il rogito ne costa migliaia. Una verifica AI: €3,90.
Prima verifica
€4,90
Dalla seconda
€3,90
Pagamento una tantum. Nessun abbonamento.
1 analisi completa di un immobile
Dopo il primo acquisto la dashboard resta sbloccata a vita. Ogni verifica successiva €3,90. Niente abbonamenti, niente rinnovi automatici.
Cap. 04 · Domande frequenti
Le risposte alle domande che ci arrivano più spesso. Per il resto c'è l'Academy e il supporto diretto.
In sintesi
Inserisci i dati dell'immobile (indirizzo, prezzo richiesto, metratura, caratteristiche, eventuali problematiche note). In 60 secondi l'AI confronta il prezzo con i valori OMI ufficiali e con gli annunci comparabili di zona, verifica la conformità urbanistica e le altezze interne, stima i costi di ristrutturazione, calcola il rendimento se è un investimento e produce un verdetto chiaro.
Nota dell'editore
Il 15% delle compravendite residenziali in Italia presenta difformità catastali o urbanistiche scoperte solo dopo il rogito. Per €3,90 hai l'analisi tecnica completa e la cartella legale: documenti da chiedere al venditore, clausole sospensive per il preliminare, domande per il notaio e simulazione completa di tasse e spese d'atto. Una consulenza tradizionale ne costa €500.
